도시정비법시행령과 조합 정관의 규정 비교 검토를 통한 재건축아파트 상가 투자분석

안전하고 성공적인 재건축아파트 단지의 상가 투자를 위해서는 물건의 매매에 앞서 매수에 따른 조합원 지위 승계여부,추정의 조합원분담금과 재건축부담금,상가 등 부대시설,복리시설에 대한 재건축조합의 정관규정 및 도시정비법시행령 등에 대하여 면밀하고 꼼꼼한 검토가 반드시 이행되어야 합니다

도시정비법시행령 등 법령을 분석함에 있어 유의하여야 할 사항은 조문의 끝 부분에 있는 [~~~할 수 있다], [~~~하여야 한다]라는 의미를 잘 이해하여야 합니다
법령의 조문상[~~~하여야 한다]라는 의미는 반드시 지켜야만 하는 [강제규정]으로 이에 위배되는 조합의 정관은 위법으로 효력이 없습니다
반면에 [~~~할수 있다]는 "귄장한다"는 의미의 [권장규정]이기 때문에 만약 도시정비법시행령 규정과 조합정관의 규정이 상호 충돌하는 경우 조합정관의 규정이 우선적으로 적용된다는 것입니다

 

조합정관과 도시정비법 분석

따라서 소액이나 지분투자 형태로 재건축단지의 상가를 투자하는 경우 조합정관을 분석한 결과 상가소유자가 신축 상가를 분양받을 수 있는지,상가소유자가 상가 대신 신축 아파트를 분양받을 수 있는지 등의 면밀한 투자성 검토가 필요합니다
(참고로 현행 법령상 재건축단지의 조합설립 이후에는 매매로 인한 조합원 지위 승계가 허용되지 않으므로 조합설립 승인전 매수하여야 합니다)

 

조합정관과 도시정비법 분석

그러면 상가 소유자에게 비교적 유리하도록 규정된 재건축단지의 조합정관과 도시정비법시행령을 다음과 같이 비교 분석해 보기로 합니다

1.재건축 조합정관과 도시정비범시행령 규정 비교 분석

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재건축 조합정관 제xx조(관리처분계획의기준)

상가 등 부대,복리시설(부속토지를 포함한다)의 소유자에게는 부대,복리시설을 공급한다.다만 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 상가 등 부대,복리시설의 소유자에게 1주택을 공급할 수 있다 [조합정관과 도시정비법시행령 제63조2항2호와 동일함]

[조합정관 분석]

상가 등 부대,복리시설을 공급하는 것이 기본이지만 다음의 (가),(나),(다)항목 중에서 어느 하나에 해당하는 경우에는 상가 등 부대,복리시설 소유자에게도 1주택을 공급할 수 있다는 것입니다

(가).새로운 부대,복리시설을 공급받지 아니하는 경우로서 종전의 상가 등 부대,복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양규모 추산액에 정관 또는 관리처분계획 수립 등으로 정하는 비율을 곱한 가액 보다 클것 (이 경우 공급받지 아니함이란 상가 소유자 보다 공급이 적을 경우를 의미하는 것임)

[조합정관 분석]
종전 상가 소유자들의 숫자보다 새로이 재건축하는 상가의 수량 부족으로 상가 소유자에게 신축 상가를 공급할수 없는 경우로서 종전 상가의 권리가액이 분양주택의 최소규모 분양가격에 관리처분계획에서 정하는 비율을 곱한 가액 보다 크면 1주택을 공급할 수 있다는 것입니다

이는 소형의 상가 소유자 또는 소액의 상가 지분투자자를 위하여 종전 상가의 권리가액이 낮아 신축 상가를 분양받지 못하더라도 재건축의 상가 대신 재건축의 1주택을 공급받을 가능성이 있도록 한 정관의 규정으로 이해하면 됩니다

예를 들어 상가 소유자의 종전 권리가액 3억원,분양주택의 최소규모 분양가격 7억원,관리처분계획의 정관비율 0.1(강남권 조합의 경우 보통 0.1~0.2 정도)이라고 가정하면 상가 소유자의 [권리가액(3억원)]이 》[7억원×0.1=0.7억원]보다 크기 때문에 1주택을 공급받을 수 있다는 것입니다

참고로 도시 및 주거환경정비법 시행령 [제63조 2항2호 가목]에 따르면 ["새로운 부대시설,복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 ~~~~이하는 상기 조합정관과 동일"]라고 규정되어 있어 새로운 상가를 신축하는 경우에는 상가 소유자가 1주택을 공급받을 수 없도록 도시정비법시행령에 규정되어 있으나 이 규정은 강제규정이 아닌 권장하는 규정이므로 조합의 정관이 우선적으로 적용되는 것으로 이해하면 됩니다

(나).상가 등 종전 부대,복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 상가 등 부대,복리시설의 추산액을 차감한 금액이 분양주택의 최소단위규모 추산액에 정관에서 정하는 비율을 곱한 가액 보다 클것[도시정비법시행령의 규정 내용과 동일함]

[조합정관 분석]
종전 상가의 권리가액에서 신청한 상가 분양가액을 차감한 금액이 분양주택의 최소규모 분양가액에 정관에서 정하는 비율을 곱한 가액 보다 크면 신축 상가 및 신축의 1주택을 공급받을 수 있다는 규정입니다

이는 비교적 큰 평수의 상가 소유자를 위한 규정으로 예를들어 상가 소유자의 종전 권리가액 9억원,상가 소유자가 신청한 상가 분양가액 7억원,분양주택의 최소규모 분양가액 7억원,조합의 정관비율 0.1 이라고 가정하면 [상가 권리가액(8억원)-신청한 상가분양가액(7억원)=1억원]의 금액이 》[분양주택의 최소 분양가액(7억원)×0.1=0.7억원]보다 크기 때문에 신축 상가 및 신축 주택 모두 공급받을 수 있다는 것입니다

(다).새로이 공급받는 상가 등 부대,복리시설의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모 추산액 보다 클것

[조합정관 분석]
종전 권리가액을 기준으로 상가 소유자가 신청할 수 있는 신축 상가의 분양가액이 신축 분양주택의 최소규모 분양가액 보다 큰 경우 상가 소유자의 선택에 따라 신축 상가 대신에 신축 1주택을 공급 받을 수도 있다는 것입니다

예를들어 상가 소유자가 신청 가능한 신축 상가의 분양가액이 8억원이고 신축 분양주택의 최소 분양가액이 7억원이라면 신청 가능한 상가 분양가격(8억원)이》주택 최소 분양가액(7억원)보다 크므로 상가 소유자는 신축 상가나 신축 주택 중 양자택일이 가능하기 때문에 중소형 상가를 투자한 투자자 입장에서는 매우 유리한 규정인 것입니다

참고로 도시정비법시행령 제63조 (다)목에 따르면 [새로 건설한 부대시설,복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클것]이라고 규정되어 있습니다

도시정비법시행령에서는 신축 상가의 최소분양가액이 신축 주택의 최소분양가액보다 큰 경우에 한정하여 상가 소유자에게 1주택 공급가능하도록 규정되어 있으나 접근성이 떨어지는 3~4층 소형 상가의 최소분양가액은 신축 아파트의 최소분양가액보다 낮게 형성되는 것이 일반적이므로 이 규정에 의한 소형의 상가소유주가 상가 대신 신축 아파트를 공급받기에는 매우 어려워 보입니다

그럼에도불구하고 도시정비법시행령에 따른 상기의 규정은 강제규정이 아닌 권장규정으로 조합정관의 규정이 우선적으로 적용되므로 상가투자자 입장에서는 전혀 문제가 되지 않습니다

다만 조합정관의 규정은 과반수 이상의 조합원 요구가 있으면 총회(정기/임시총회) 또는 조합대의원회의 의결로 언제라도 변경될 수 있으므로 재건축아파트 단지의 상가 투자시 반드시 유의하여야 합니다

일반적으로 재건축아파트 단지의 상가소유자(상가 조합원)보다는 아파트소유자(아파트조합원)가 대다수로 구성되므로 조합정관의 규정변경 관련 상가조합원이 상대적으로 불리하며 이로 인한 조합원들간의 논쟁으로 재건축 일정이 지연되는 현상이 발생하기도 합니다