농지는 [농업인이 소유한다]는 경자유전의 원칙을 바탕으로 농지법에 따른 농업인이 농지를 기본적으로 소유하는 것으로 규정하고 비농업인은 극히 제한적으로 농지의 소유를 허용하고 있습니다
최근 정치인,전현직 공무원,공기업 직원 등 비농업인이 시세차익이나 개발이익을 노리고 농업경영 계획과 주말 체험영농을 하겠다며 허위로 농지취득자격증명서를 발급받아 농지를 매수하는 농지법 위반 사실이 다량 발생됨에 따라 논란이 끊이지 않고 있습니다
비농업인의 농지에 대한 투기를 방지하기 위하여 작년부터 농지법시행령,농지법시행규칙이 지속적으로 강화되고 있어 오늘은 농지 매매와 관련된 농지취득자격증명서 발급 자격요건과 농지 취득자격 심사규정에 대하여 설명하고자 합니다
1.농지취득자격증명서 자격요건
농지취득자격증명서는 농지법 제8조에 따라 관할 지자체에서 농지(전,답,과수원)를 취득할 수 있는 자격요건을 심사하여 적합한 경우에 한하여 발급해 주는 농지의 취득자격을 증빙하는 증명서입니다
농지취득자격증명서는 소유권이전등기시 반드시 첨부해야 하는 서류로써 농지의 불법 전용 등의 원인으로 농지취득자격증명서를 발급받지 못해 소유권이전등기 신청이 불가하다고 하더라도 농지 매매계약 자체는 법률행위로써 유효한 계약이기 때문에 매수인은 매매계약을 이행하여야 합니다
결론적으로 농지의 매매계약이나 법원경매에 입찰하는 경우 미리 해당 물건의 농지취득자격증명서 발급 자격요건에 대하여 농지 소재지의 관할 지자체에 확인이 필요하고 가능하다면 사전에 농지취득자격증명서를 발급받아 매매계약이나 경매에 입찰하는 것이 안전합니다
참고로 법원경매에 있어서 해당 토지의 지목이 농지(전,답,과수원)일 경우 현재 농지의 이용상황과는 관계없이 농지취득자격증명서를 반드시 제출하여야 매각이 허가되며 만약 기한내 농지취득자격증명서를 제출하지 못하면 입찰계약금은 전액 몰수 처리됩니다
2.농지취득자격 심사규정 강화와 주말 체험영농계획서 작성
농지에 대한 비농업인의 시세차익 목적의 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 농지거래를 활성화시키기 위하여 농지법시행령,시행규칙의 농지 취득자격 심사규정이 강화되어 다음과 같이 시행(2022.05.18)되고 있습니다
(가)농지 취득자의 농업경영 의지와 실현 가능성에 대한 보다 면밀한 심사를 위하여 기존의 농업경영계획 서식이 대폭 개편되고 주말 체험영농계획 서식이 신설되어 아래와 같이 적용되고 있습니다
* 농업경영계획서와 주말 체험영농계획서 작성시 주요 기재항목
- 농지의 지번,지목,면적
- 농지 취득자의 직업,영농경력,영농거리
- 노동력 확보방안,농기구 보유현황 및 확보계획
- 주요 재배작물,영농 착수시기,수확시기 등
* 농지 취득자격 심사시 중점적 고려사항
- 영농경력,영농거리 등 영농여건
- 영농 착수시기 등 영농계획
- 농지 취득자금 조달계획
- 최근 3년간 농취증 발급이력 등의 항목을 중점적으로 심사하여 농지취득자격증명서 발급 여부를 판단하게 됩니다
주말 체험영농 계획서의 작성은 임의규정이 아닌 의무규정으로 신설되었기 때문에 주말 농장이나 향후 전원생활을 꿈꾸며 미리 농지를 매수하려는 경우 강화된 농지 취득자격 심사 규정에 대한 세심한 주의가 필요해 보입니다
(나)영농여건이 불리한 농지에 대해서도 농지 취득자격 심사의 확인 대상에 추가하고 불법적으로 다른 용도로 변경된 전용농지의 농지취득자격증명서 발급은 원칙적으로 제한됩니다
다만 농지를 취득하려는 자의 원상복구 계획안에 따라 3개월 이내 원상복구 가능할 것으로 판단되는 경우에 한하여 농지취득자격증명서를 발급받을 수도 있습니다
(다)주말 체험영농의 목적이라고 하더라도 소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 무상사용토록 하거나 농작업의 전부를 위탁,경영하고자 하는 경우 농지취득자격증명서를 발급받을 수 없어 농지의 취득이 불가능합니다
(라)지자체 담당자 단독으로 진행하던 농지 취득자격 심사 체계의 개선을 위하여 지자체에 농지관리위원회 설치하고 그 심의 대상을 다음과 같은 경우로 규정하고 시행(2022.08.18)될 예정입니다
-[부동산거래신고법]에 따른 토지거래허가구역에 있는 농지를 취득하려는 자
- 취득대상 농지 소재지 시군구 또는 이와 연접 시군구 내에 거주하지 않으면서 그 관할 시군구에 소재한 농지를 취득하려는 자
- 1필지의 농지를 3인 이상이 공유로 취득하려는 자
- 외국인 또는 외국국적의 동포가 농지를 취득하는 경우
- 농업법인이 소유한 농지
- 그 밖에 시군구 조례로 정하는 자
상기의 농지관리위원회 심의 대상인 농지를 취득한 경우 사후관리 강화의 목적으로 관할 지자체는 매년 1회 이상 농지의 소유 및 이용실태에 대하여 조사가 진행됩니다
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