혼동하기 쉬운 부동산용어(공시지가,기준시가,공시가격)

인터넷을 통하여 부동산 관련 뉴스를 읽다보면 공시지가,기준시가,공시가격,시가,시가표준액등 알송달송하고 혼동하기 쉬운 부동산 용어를 흔히 접하게 됩니다

오늘은 이러한 알듯말듯 혼동에 빠지기 쉬운 부동산 용어 중에서 공시지가,기준시가,공시가격에 관한 기본사항에 관하여 알아보도록 합니다

부동산 용어(표준지 공시지가,기준시가,공시가격)

1.공시지가

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공시지가는 건물을 제외한 농지,임야,나대지 등 순수한 토지에 대하여 평가하고 산정한 가격을 공시하는 것으로 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분됩니다

(1).표준지공시지가

표준지는 토지의 용도,주변환경,기타 자연적 조건,지역적,사회적으로 유사한 일단의 토지 중에서 표준지로 선정된 전국의 50만 필지에 대하여 국토교통부장관이 매년 1월1일 기준으로 조사,평가하여 2월말 공시하는 표준지의 단위면적당 가격을 의미합니다

(2).개별공시지가

개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 활용하여 산정한 단위 면적당 가격을 의미합니다

지자체장(시장,군수,구청장)은 개별토지의 용도,도로 조건,교통 상황,토지이용규제사항 등을 유사한 표준지와 비교하여 전국 3,200만 필지에 대한 감정평가를 거쳐 개별토지의 가격을 산정하고 매년 6월말 까지 개별공시지가로 공시합니다

개별공시지가는 토지에 대한 양도세,상속세,증여세 등의 국세와 재산세,취득세 등의 지방세를 부과하는 기초자료로 활용됩니다

2.기준시가

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기준시가는 아파트나 연립주택 등 부동산을 매매하거나 상속,증여재산의 실거래가를 확인할 수 없거나 시가를 알수 없는 경우 과세의 기준가격으로 적용하기 위하여 국세청장이 매년 시가의 80% 수준으로 산정하여 고시하는 가격입니다

기준시가는 공동주택 기준시가, 건물기준시가(상가건물,일반주택) 및 골프회원권 기준시가로 분류되며 구체적 사항은 다음과 같습니다

(1).공동주택 기준시가

공동주택 기준시가는 5층 이상의 모든 아파트와 전용면적 50평 이상의 고급빌라(연립주택)에 대하여 건물의 신축년도,규모,구조,도로조건,교통,위치 등의 자산 상태를 평가하고 산정한 건물가격과 토지가격을 일괄하여 국세청장이 고시하는 가격을 말합니다

(2).건물기준시가

건물기준시가는 공동주택을 제외한 단독주택등의 일반용 건물기준시가와 상업용 건물기준시가로 구분됩니다

국세청은 토지와 건물의 가액을 일괄 평가하여 고시하는 주택,오피스텔 및 상업용 건물을 제외한 개별 고시하지 아니한 일반 건물에 대하여 양도,상속,증여시 과세 부과의 기준으로 활용되는 [기준시가 산정방법]에 관한 사항을 매년 1월 1일 기준으로 고시합니다

참고로 개별 고시하지 아니한 일반건물의 기준시가 기본산식은 다음과 같습니다

건물기준시가 기본산식 = M2당 금액 × 평가대상의 건물면적
M2당 금액 = 신축건물 기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 개별건물의 특성에 따른 조정률 × 경과연수별 잔가율

 

3.주택의 공시가격

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주택의 공시가격은 주택의 부속토지인 대지의 땅값과 주택의 건물 값을 합한 금액으로 재산세,취득세,종합부동산세 등 과세표준으로 적용됩니다

토지의 공시가격은 [부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 따라 공시하는 개별공시지가이고 건물의 공시가격은 건물의 신축가격,신축년도,용도,구조,위치 등을 고려하여 국세청장이 산정하여 고시하는 가격이며 주택의 공시가격은 [부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 따라 조사하여 공시하는 표준단독주택,개별단독주택 및 공동주택의 가격을 의미합니다

(1).표준단독주택 공시가격

용도지역,지구 및 건물의 구조 등 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정된 대표성을 갖는 단독주택의 표준가격을 매년 1월 1일 기준으로 산정하여 국토교통부 장관이 2월에 공시하는 가격입니다

(2).개별단독주택 공시가격

개별단독주택 공시가격은 공동주택을 제외한 단독 및 다가구주택을 대상으로 주택의 부속토지인 대지를 포함한 일체의 가격으로 산정하며 재산세,취득세 등 과세표준으로 활용됩니다

개별단독주택 공시가격은 국토부장관이 매년 공시하는 표준단독주택 공시가격을 기준으로 개별단독주택의 특성을 고려하여 지자체장(시군구청장)이 매년 4월 공시하는 가격입니다

(3).공동주택 공시가격

한국감정원이 조사하고 산정하는 공동주택(아파트,연립,다세대)의 땅값과 건물값을 일괄금액으로 국토교통부장관이 매년 4월에 공시합니다