주택,토지에 대한 종합부동산세(종합합산과세,별도합산과세,분리과세대상)계산식과 종부세 세율

종합부동산세는 모든 부동산을 대상으로 과세하는 지방세와는 달리 일정 규모 이상의 주택이나 토지를 보유한 소유자에 대하여 별도로 과세하는 세금으로써 부동산 보유에 따른 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 시장의 가격 안정화를 위하여 2005년 [종합부동산세법]이 제정되었으며 현재에 이르기까지 시행되고 있습니다. 

보통 [종합부동산세]라고 하면 초고가 주택에만 과세하는 국세로 잘못 알고 있는 경우가 있으나 종합부동산세는 과세기준일(매년 6월1일) 기준으로 일정규모 이상의 고가 주택(주택의 부속토지 포함) 또는 토지를 보유한 소유자 모두 납세의무자가 됩니다

 

주택 종합부동산세와 토지 종합부동산세

 

종합부동산세는 크게 주택(부속토지 포함)에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세로 구분되며 토지에 대한 종합부동산세는 다시 토지의 사용목적,용도 등에 따라 비사업용 토지는 종합합산과세대상,사업용 토지는 별도합산과세대상,사회복지시설용이나 사회기반시설용 토지 등은 분리과세대상(종부세 면제)으로 세분됩니다

종합부동산세는 재산세와 같이 건축물이나 토지 등 모든 부동산에 대하여 세금을 과세하는 것이 아니라 과세기준일 현재 개인별 소유한 주택(부속토지 포함)이나 토지의 공시가격 합계액이 일정액을 초과하는 경우에 한하여 별도로 과세하는 세금으로 항간에서 일명 [부자세]라고도 일컬어지고 있는 국세입니다

 

주택분 종합부동산세 세율

오늘은 건축물의 종부세 과세대상인 주택의 종합부동산세 계산식과 종부세 세율,토지의 종합부동산세 과세대상인 종합합산과세대상과 별도합산과세대상,종합부동산세가 면제되는 분리과세대상 토지 등에 대하여 살펴보기로 합니다

1.주거용 건축물

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아파트,다세대,다가구,단독주택 등의 주택과 주거용 오피스텔이 주요 종합부동산세 과세대상으로 개인별 소유한 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대1주택 9억원)초과시 종합부동산세 납세의무가 발생됩니다

종합부동산세는 세대별 합산과세가 아니라 개인 별로 과세되므로 1세대가 소유한 주택을 단독명의로 보유하는 것 보다는 부부공동명의로 보유하는 것이 세금에 유리합니다. 즉 1세대 1주택자가 단독명의로 소유하는 경우 공시가격의 합계액이 9억원을 초과하면 종합부동산세 과세대상자에 해당되지만 부부공동명의로 소유하는 경우 공시가격의 합계액이 12억원(6+6억원)을 초과하여야 종부세 과세대상자가 됩니다 

종합부동산세 계산식은 종합부동산세=(공시가격-유형별 공제액)x공정시장가액비율x세율로 최근 정부의 부동산 공시가격 현실화 정책에 따라 매년 주택의 공시가격이 급격히 상승하는 추세이고 공정시장가액비율도 5%씩 증가(2020년도 90%~2022년 100%)하고 있으며 2019.12.16 부동산 안정화 대책에 따라 종부세 세율도 추가로 상향 조정을 골자로 하는 종부세법 개정을 추진하고 있어 종부세 강화에 따른 고가 주택 보유자의 세금 부담은 매년 급속히 증가될 것으로 예상됩니다  

참고로 주거용 건물인 별장은 고율(4%)의 재산세가 부과되므로 별도의 종합부동산세가 과세되지 않으며 사업용 건물,빌딩,상가,사무실,공장 등의 일반건축물은 재산세만 과세되고 종합부동산세는 과세대상에서 제외됩니다

토지분 종합부동산세 세율

2.토지에 대한 종합부동산세

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토지에 대한 종합부동산세는 과세일(6월1일) 기준으로 소유자별 종합합산과세대상 토지와 별도합산과세대상 토지로 각각 구분하여 과세하며 납부기한은 12월 1일 ~12월15일 입니다

(1).종합합산과세대상 토지

종합부동산세 종합합산과세대상은 나대지,잡종지 등 주로 비사업용 토지가 해당되며 과세기준일 현재 소유자별 공시지가의 합계액이 5억원을 초과하는 경우 종합부동산세 납세의무자가 됩니다

비사업용 토지에 과세되는 종합합산과세대상의 종합부동산세는 소유자별 공시지가의 합계액에서 유형별 공제금액(5억원)을 공제한 과세표준이 15억원 이하분은 세율 1%, 15억원 초과~45억원 이하분은 세율 2%, 45억원 초과분은 세율 3%가 적용되므로 사업용 토지인 별도합산과세대상 토지에 비하여 공제금액이 낮고 세율은 높아 보다 무거운 세금이 과세됩니다

(2).별도합산과세대상 토지

별도합산과세대상 토지는 지방세법 제106조제1항 제2호에 따라 공장용 건축물의 부속토지,보세창고용 토지,차고용 토지,운전학원용 토지,물류단지시설용 토지,대중체육시설용 토지,상가,사무실,근린생활시설의 용도지역별 적용배율 범위내 부속토지 등 사업용 일반건축물의 부속토지나 법령상 인.허가 받은 사업용 토지로써 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 금액에 대하여 종합부동산세가 과세됩니다

주로 사업용도로 사용되고 있는 토지에 대하여 과세되는 별도합산과세대상 토지의 종합부동산세는 공시가격 80억원을 공제한 후 과세표준이 200억원 이하분은 세율 0.5%, 200억원 초과~400억원 이하분은 세울 0.6%, 400억원 초과분은 세율 0.7%로 공제금액이 크고 세율도 낮아 고액의 부동산 자산가 이외에는 대부분 해당되지 않습니다

(3).분리과세대상 토지

분리과세대상 토지는 지방세법 106조 제1항 제3호에 따라 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 토지로싸 다음의 토지가 이에 해당됩니다

국가의 보호와 지원이 필요한 농지(전,답,과수원),목장용지,공장용지,산림보호육성에 필요한 임야,종중 소유의 임야 ,국가 및 지방자치단체의 특정목적을 위한 사업용 토지,도로,철도,방송,통신,교통,공원 등 사회기반시설용 토지 및 사회복지사업용 토지 등 입니다. 결론적으로 토지에 대한 종합부동산세를 절세하기 위해서는 각 개인의 자산 상황을 고려하여 종합부동산세 과세대상에 해당되지 않는 분리과세대상 토지나 종합부동산세 공제금액이 크고 종부세 세율이 낮은 별도합산과세대상 토지 위주로 매매하는 것이 유리합니다