장기임대주택의 양도소득세 장기보유특별공제 과세특례 적용요건과 기준,계산방법

지난 몇년간 부동산시장에 있어서 주택가격이 폭등하는 주요 원인의 하나로 임대주택사업자의 임대주택용 수요 급증이 지목됨에 따라 정부의 주택시장 안정화 대책의 일환으로 장기임대주택에 주어졌던 여러가지 혜택이 점차 축소되고 있는 추세에 있습니다

오늘은 장기임대주택의 여러가지 세제 혜택 중에서 임대의무 요건을 갖추고 임대의무 기간이 종료된 장기임대주택 양도시 적용되는 세제 혜택인  양도소득세 장기보유특별공제 과세특례의 적용요건,적용기준 및 계산방법에 대하여 살펴보고자 합니다

 

장기임대주택 장기보유특별공제

 1.장기임대주택의 장기보유특별공제(50%,70%) 적용요건

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장기임대주택사업자가 장기임대주택을 양도할 때 양도소득세 장기보유특별공제(50% 또는 70%) 과세특례를 적용받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족시켜야 합니다 

* 면적요건 : 국민주택규모 이하(85m2 이하)일 것
* 임대의무기간 : 8년(10년) 이상 계속하여 임대할 것
* 증액제한 : 임대주택 등록일 부터 임대료 증액 5% 상한률 준수할 것
* 법령으로 정하는 기한(장기임대주택의 경우 2020.12.31까지)이내에 관할 지자체와 세무서에 장기임대주택으로 등록된 주택일 것
* 주택가액 기준 : 임대개시일 기준으로 기준시가(공시가) 수도권 6억원 이하(비수도권 3억원 이하)일 것

상기의 주택가액 기준은 2018.09.14일 이후 신규로 취득하는 주택에 대하여 적용됩니다. 다만 이 주택가액 기준은 신설된 규정으로서 2018.09.13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전규정이 적용됩니다

참고로 임대등록사업자의 장기임대주택에 대한 혜택을 축소하기 위하여 아파트는 2020.07.11일 이후 임대등록을 신청할 수 없도록 법령이 개정되었습니다

 

장기임대주택 장기보유특별공제 금액 계산방법

2.장기임대주택 장기보유특별공제 적용기준과 계산방법

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장기임대주택의 양도차익에 대한 장기보유특별공제(50% 또는 70%) 과세특례의 적용기준과 계산방법이 다음과 같이 변경되었습니다

* 장기임대주택의 임대의무기간이 종료된 장기임대주택 양도시 양도소득세 장기보유특별공제 과세특례의 공제율(50% 70%)을 적용하는 방법은 전체 보유기간에 발생한 총 양도차익에 대하여 적용하는 것이 아니라 장기임대주택의 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서만 적용되는 것입니다

* 장기임대주택의 임대기간 중 발생한 양도소득(양도차익)의 계산방법은 [조세특례제한법시행령] 제97조의5제2항에 따라 다음의 계산식에 따라 계산한 금액으로 합니다

장기임대주택 양도소득(양도차익) 계산식

- 상기의 계산식을 적용함에 있어 새로운 기준시가가 고시되기 전에 해당 주택을 취득 또는 양도하거나 [조세특례제한법시행령] 제97조의5제1항에 따라 계속 임대한 것으로 간주되는 기간에 임대기간의 마지막 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여 계산합니다

- 상기 계산식에서 [양도소득금액]이란 주택 보유기간 동안 발생한 전체의 양도차익을 뜻하고 [취득당시 기준시가]라는 것은 임대개시일의 기준시가를 의미하는 것으로 판단됩니다

3.장기임대주택의 양도소득세 장기보유특별공제 계산방법에 관한 유권해석

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다음은 [조세특례제한법]에 따른 장기임대주택의 양도소득세 과세특례를 적용하는 경우 장기보유특별공제 계산방법에 대하여 기재부가 유권해석한 내용입니다

[사전-2021-법령해석자산-1392,2021.10.28]
주택 보유 기간 중 임대를 개시하여 [조세특례제한법]제97조의3에 따른 특례를 적용하는 경우 장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제액은 [소득세법]제95조제1항에 따른 양도차익 중에서 [조세특례제한법시행령]제97조의5제2항을 준용하여 계산한 임대기간 중 발생한 양도차익에 [조세특례제한법]제97조의3에 따른 공제율(50% 또는 70%)을 곱하여 계산한 금액과 그 이외 나머지 양도차익에 [소득세법]제95조제2항 및 제4항에 따른 자산의 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합하여 산정하는 것이다