농어촌주택(귀농주택,이농주택,농가주택)조건과 농지 교환,분합시 양도소득세 비과세 요건

귀농이나 귀촌으로 수도권 밖의 지역에 농어촌주택(농가주택,귀농주택)을 취득하는 경우 세법상 요구 조건을 충족하면 기존의 소유하고 있는 일반주택을 양도할 때 소득세법에 따른 양도소득세가 비과세 혜택을 받을 수 있습니다 

 

또한 농지의 경계를 합리적으로 바꾸기 위하여 농지의 일부를 교환 또는 분합되는 경우에도 일정의 요구 조건을 충족하면 농지에 대한 양도소득세가 비과세 규정이 적용됩니다 

 

이번 포스팅은 농어촌주택 및 농지와 관련한 세법상 수도권과 이농주택의 정의,세법상 농어촌주택(귀농주탣)의 조건,농어촌주택(귀농주택,이농주택) 양도소득세 비과세,농지의 교환 또는 분합시 양도소득세 비과세와 배제 등에 대하여 간략하게 살펴보고자 합니다  

 

농어촌주택(귀농주택,이농주택) 조건과 양도소득세 비과세 요건

1.세법상 수도권과 농어촌주택(귀농주택,이농주택)

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(1).수도권과 이농주택의 정의 

소득세법상 [수도권]이란 서울특별시를 비롯한 수도권정비계획법(제2조)에 따른 인천광역시와 경기도 지역을 말합니다

 

또한 [이농주택]이란 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업 등으로 인하여 다른 시.구.읍,면으로 전출함으로서 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주를 못하는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 의미합니다 

(2).농어촌주택 조건

조세특례제한법상 일반주택 양도시 양도소득세 비과세 특례 규정이 적용되는 농어촌주택의 조건을 살펴보면 다음과 같습니다 

 

①.농어촌주택의 소재지는 취득 당시 [지방자치법]에 따른 읍,면에 소재하거나 인규 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역에 속한 동에 소재할 것

②.취득 당시를 기준으로 농어촌주택이 소재하는 지역은 다음의 지역에 해당하지 않을 것 

*수도권 지역 또는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 도시지역

*[주택법]에 따른 조정대상지역 또는 [부동산 거래신고 등에 관한 법률]에 따른 허가구역

*그 밖에 관광단지 등 부동산 가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

 

다만 수도권지역 중 [접경지역 지원 특별법]에 따른 접경지역과 도시지역 중  [지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법]에 따른 인구감소지역의 경우로서 부동산 가격 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 소재하는 귀농주택이나 농가주택 등은 농어촌주택으로 인정됩니다 

 

참고로 인구감소지역이란 특별시를 제외한 인구감소로 인하여 지역의 소멸이 우려되는 시(광역시,특별자치시 및 행정시),군,구를 대상으로 출생률,생산가능 인구의 수,65세 이상 고령인구,14세 이하 유소년 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역을 말합니다 

 

③.취득한 농어촌주택의 소재지는 소유하고 있는 다른 일반주택의 소재지와 동이 같거나 연접한 지역이 아닐 것 

④.농어촌주택 취득 당시 기준으로 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가(공시가격) 합계액이 3억원(한옥 4억원)을 초과하지 않을 것

(3).귀농주택 조건

소득세법상 [귀농주택]이란 영농 또는영어에 종사하려는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택으로서 다음의 조건을 모두 충족하는 주택을 말합니다

 

①.취득당시 주택 및 이에 딸린 주택부수토지의 실제 거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택이 아닐 것

②.세대전원이 취득한 귀농주택으로 이사하여 거주할 것

③.귀농주택의 대지면적이 660㎡ 이내일 것

④.영농 또는 영어의 목적으로 취득한 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당할 것

*1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자 또는그 배우자가 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것

*1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것

*기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 주택일 것

2.농어촌주택(귀농주택) 양도소득세 비과세 요건

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귀농이나 귀촌으로 수도권 밖의 지역 중 읍 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택을 취득함으로서 1세대가 농어촌주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 경우로서 다음의 농어촌주택(귀농주택,이농주택,농가주택) 조건 중에서 어느 하나에 해당되는 경우 그 농어촌주택을 소유하지 않은 것으로 보아 다른 일반주택 양도시 양도소득세가 비과세 특례 규정이 적용됩니다 

 

①.영농 또는 영어의 목적으로 취득한 농어촌주택(귀농주택)으로서 3년 이상 보유하고 취득한 날로 부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 

②.이농인(어업에서 떠난 자 포함)의 귀농주택으로서 취득한 날로 부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택의 경우

③.상속받은 주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우 

 

상기의 양도소득세 비과세 규정은 귀농으로 세대원 전부가 농어촌주택으로 이사하는 경우 주어지는 혜택으로 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 양도소득세가 비과세 적용됩니다

 

또한 양도소득세 비과세를 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일로 부터 계속하여 3년 이상 영농이나 영어에 종사하지 아니 하거나 그 기간동안 해당 귀농주택에 거주하지 아니한 경우 양도한 그 일반주택은 양도소득세 비과세 대상에서 제외가 됩니다.따라서 비과세로 일반주택을 양도한 귀농주택 소유자는 일반주택을 양도한 날이 속하는 달의 말일 부터 2개월 이내에 일반주택 양도에 따른 소득세법상 양도소득세를 신고,납부해야 합니다 

 

농지의 교환,분합에 따른 양도소득세 비과세 요건

3.농지의 교환 또는 분합에 따른 양도소득세 비과세와 배제

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[교환]은 금전 이외의 토지 등 재산권을 당사자 쌍방이 상호 이전할 것을 약정하는 계약으로서 농지의 교환이란 자기 소유의 농지와 타인 소유의 농지를 서로 교환하는 것을 말합니다

 

또한 [토지의 분합]이란 토지의 이용상 불합리한 지상의 경계를 합리적으로 바꾸기 위하여 1필지의 일부를 분할하고 그 일부를 별개의 독립된 필지로 하는 [토지의 분필],여러개의 필지를 병합하여 1필지로 하는 [토지의 합필] 또는 1필지의 일부를 분필하고 그 일부를 다른 필지에 합필하는 [토지의 분합필]을 의미합니다 

(1).농지의 교환 또는 분합에 따른 농지의 양도소득세 비과세 요건

농지의 교환 또는 분합에 따른 쌍방 토지가액의 차이가 토지가액이 큰 농지의 4분의 1 이하인 경우로서 다음의 요건 중 어느하나에 해당하면 농지의 교환이나 분합으로 발생하는 소득에 대한 양도소득세가 비과세됩니다

①.국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업에 의하여 교환 또는 분합되는 농지의 경우

②.국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합되는 농지의 경우

③.[농어촌정비법],[농지법],[농업협동조합법] 등 관련 법령에 따라 교환 또는 분합되는 농지의 경우

④.경작상 필요에 의하여 교환되는 농지의 경우로서 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 "농지소재지"에 거주하면서 경작하는 경우

 

상기의 ④항 농지 비과세 요건을 적용함에 있어서 새로운 농지를 취득한 후 3년 이내에 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 의한 협의매수,수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 간주됩니다

 

또한 새로운 농지 취득 후  3년 이내에 농지 소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 합산하여 3년 이상 경작하는 경우에도 농지의 교환 또는 분합에 따른 양도소득세 비과세 규정이 적용됩니다 

 

참고로 상기의  "농지소재지"란 다음의 어느 하나에 해당되는 지역을 의미합니다

*농지가 소재하는 시,군,구 안의 지역

*농지가 소재하는 시,군,구 안의 지역과 연접한 시,군,구 안의 지역

*농지로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역

(2).교환 또는 분합에 따른 농지의 양도소득세 비과세 배제 

농지의 교환 또는 분합에 따른 농지의 비과세 규정 적용시 해당 농지 양도일 현재 특별시,광역시,특별자치시,특별자치도 또는 시 지역에 소재하는 농지 중 [국토의 계획및 이용에 관한 법률]에 따른 주거지역,상업지역 또는 공업지역안의  농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 경과한 경우에는 농지 비과세 규정이 적용되지 않습니다

 

다만 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 농지 비과세 규정이 적용됩니다

①.사업지역 안의 토지소유자가 1,000명 이상이거나 사업시행 면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 주거지역,상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 인하여 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우

②.사업시행자가 국가,지방자치단체,그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관으로서 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 주거지역,상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우