코로나바이러스 확산으로 경기가 불안해지면서 상가 임대인들은 영세한 자영업자,소상공인을 돕기 위하여 임대료를 자발적으로 인하해 주는 착한 임대인 바람이 부동산 시장으로 넓게 확산되었습니다
정부 또한 2022년 6월에 임차인의 임대료 부담을 경감시키고 임대차 시장의 안정화를 위하여 '6.21 부동산 대책'을 통하여 상생 임대주택에 대한 혜택이 확대되었으며 또한 1주택자가 신규 주택의 매수를 목적으로 주택담보대출을 받는 경우 기존 주택의 처분기한이 주택담보대출 실행일로 부터 6개월 이내에서 → 2년 이내로 부동산 규제가 다소 완화되었습니다
이번 포스팅은 상생 임대주택의 인정요건과 혜택,투기지역 및 투기과열지역 소재의 초고가 주택에 대한 전세보증금(임대보증금) 반환대출시 대출한도,규제지역 소재의 1주택자 전세보증금(임대보증금) 반환대출시 전입의무 폐지,규제지역 소재의 2주택자 전세보증금(전세퇴거자금) 반환대출시 다른 주택 처분 의무 폐지 등 임차보증금 반환 목적의 대출 규제완화에 대하여 간략하게 살펴보고자 합니다
1.상생 임대주택
상생 임대주택이란 임차인(세입자)의 임대료 부담 완화를 위하여 임대차 계약을 갱신할 때 직전 임대차계약 대비 전월세 임대보증금이나 임대료를 5%이하로 증액하는 경우 집주인(상생 임대인)에게 규제지역 소재의 1세대1주택 양도세 비과세 특례 적용을 위한 거주조건(2년)을 면제해 주는 주택을 말합니다
상생 임대주택제도의 시행 초기(2021년 12월 20일)에는 양도소득세 비과세 특례적용을 위한 거주요건(2년) 중 1년간 거주한 것으로 인정되어 상생 임대주택의 혜택이 미흡하였으나 2022년 8월2일 소득세법 시행령[제155조의3]개정으로 양도소득세 비과세 특례적용을 위한 거주조건(2년)이 면제됨으로서 혜택이 보다 확대되었습니다
다만 1세대1주택 양도세 비과세 특례의 거주조건(2년간)은 조정대상지역,투기과열지역,투기지역 등 규제지역에서 요구되는 것으로 2023년 1월3일자 부동산 대책(규제완화)에 따라 서울의 강남3구와 용산구를 제외한 서울 및 수도권 전역이 규제지역에서 모두 해제됨으로서 상생 임대주택의 양도세 비과세 특례적용을 위한 거주요건(2년)은 강남3구와 용산구에만 해당됩니다
(1).상생 임대주택의 인정요건
소득세법시행령에 따른 상생 임대주택으로 인정을 받기 위해서는 다음의 요건을 모두 갖춘 주택이어야 합니다
*1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택을 임대하는 경우 임대차계약(직전 임대차계약)에 따라 임대한 기간이 최소 1년 6개월 이상이어야 합니다. 다만 해당 주택을 취득할 때 이전 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약(직전 임대차계약)은 해당되지 않습니다
*직전 임대차계약 종료 후 갱신하는 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 직전 임대차계약 대비 5%를 초과하지 않아야 하고 갱신한 임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상 되어야 합니다
*소득세법상 2022년 8월2일 이후 상생 임대주택의 충족 요건 중에서 임대개시 시점의 1세대1주택 및 공시가격 9억원 이하의 요건이 폐지됨에 따라 다주택자도 주택의 가격에 제한없이 상기의 상생 임대주택 요건을 충족 및 양도일 기준 1세대1주택에 해당하면 양도소득세세 비과세 혜택이 적용됩니다
(2).상생 임대주택의 혜택
*조정대상지역,투기지역 및 투기과열지역 등 규제지역에서 1세대1주택자의 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 2년간 거주요건이 면제됩니다
*1세대1주택자의 장기보유특별공제 적용을 위한 2년간 거주조건이 면제됩니다
*임대개시 시점의 다주택자도 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택에 해당되는 경우 1세대1주택 양도소득세 비과세 특례가 적용되고 또한 장기보유특별공제가 적용됩니다
(3).상생 임대주택 적용기한
양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 거주조건(2년)이 면제되는 상생 임대주택의 적용기한은 임대차 계약일 기준으로 2021년 12월20일 부터~2024년 12월31일까지 한시적으로 적용됩니다. 다만 임대차 계약기간의 만료일이 상생 임대주택의 적용기한을 초과하여 2025년 1월1일 이후에 도래하더라도 임대차 계약일이 상생 임대주택의 적용기한 중에 체결되었다면 상생 임대주택의 혜택이 적용됩니다
2.전세보증금(임대보증금,전세퇴거자금)반환대출
전세보증금 반환대출은 임대차 계약기간 종료 후 전세보증금 반환시 부동산 경기 불안에 따른 전세가 하락으로 전세보증금 반환이 어려울 때 임대인이 임차인에게 전세보증금 반환의 목적으로 시중은행에서 취급하는 생활안정자금 성격의 주택담보대출로서 전세퇴거자금 반환대출 또는 임대보증금 반환대출이라고도 합니다
지난해 지속적인 기준금리 인상에 따른 경기 침체로 주택가격 및 전세가격의 급락으로 역전세 현상이 발생됨에 따라 금융위원회는 최근 업무계획을 통해 임대차계약 종료시 임차인이 임대보증금을 원활하게 회수할 수 있도록 임대보증금 반환 목적의 전세보증금(전세퇴거자금) 반환대출 관련 다음과 같이 대폭적인 규제완화를 실시할 것이라고 발표했습니다
(1).투기 및 투기과열지역내 초고가 주택의 전세보증금 반환대출 대출한도 완화
●현행규정
투기지역 및 투기과열지역에 소재하는 초고가(15억원 초과) 주택에 대한 임차보증금 반환 목적의 전세보증금(전세퇴거자금) 반환대출은 다음 어느하나의 요건에 충족되면 대출이 가능합니다
*주택의 매입이 아닌 생활안정자금 목적의 가계대출로서 연간 2억원 한도로 대출을 신청하는 경우
*2019.12.17일까지 주택 매매계약을 체결하고 계약금 납부의 사실이 증명 가능한 경우로서 보유주택수 및 지역별 주택담보인정비율을 준수하는 경우
●개정사항
*투기 및 투기과열지역에 소재하는 초고가(15억원 초과) 주택에 대한 전세보증금(전세퇴거자금) 반환대출시 연간 2억원 이하의 대출한도가 폐지되고 주택매매 시기와 관계없이 보유주택수 및 지역별 담보인정비율(LTV)에 따라 전세보증금(임대보증금) 반환대출시 다음과 같이 대출한도 등 대출규제가 완화됩니다
*보유주택 및 지역별 담보인정비율(LTV)로 대출한도 완화
-무주택자,1주택자(기존 주택 처분 조건부) : 비규제지역 LTV70%,규제지역 LTV50%
-다주택자 : 비규제지역 LTV60%,규제지역 LTV0%(대출 불가)
(2).규제지역에 소재하는 고가 주택의 전입의무 폐지
*투기,투기과열지역,조정대상지역 등 규제지역에 소재하는 고가(9억원 초과)의 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출(전세보증금 반환대출)을 받는 경우 대출 실행일 기준으로 3개월 이내의 전입의무가 폐지됩니다
(3).2주택자 전세보증금 반환 대출시 다른 주택의 처분의무 폐지
●현행규정
*2주택자가 규제지역 소재 고가 주택에 대한 임차보증금 반환 목적의 전세보증금(임대보증금) 반환대출을 받으려면 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다
-2주택자가 규제지역 소재의 고가(9억원 초과) 주택에 대한 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출(전세보증금 반환대출)을 받는 경우 대출 실행일로 부터 3개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 하며 만약 위반할 경우 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될수 있습니다
-2주택자가 보유한 다른 주택의 양도를 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 수령한 사실을 증명해야 합니다
●개정사항
2주택자가 규제지역에 소재하는 고가(9억원 초과) 주택의 임대보증금 반환 목적의 전세보증금(전세퇴거자금) 반환 대출을 받는 경우 다른 주택을 2년 이내에 매도해야 하는 처분의무가 폐지됩니다
전세보증금(임대보증금) 반환대출시 규제지역 소재의 고가 주택에 대한 전입의무 폐지 및 규제지역 소재 다주택자의 다른 주택 처분의무가 폐지되고 대출한도가 비규제지역 LTV70%,규제지역 LTV50%로 완화되지만 연간 소득 대비 주택담보대출 등 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율인 총부채원리금상환비율(DSR)은 완화되지 않고 그대로 DSR40%(제2금융권 50%)가 적용되기 때문에 기존에 주택담보대출은 받은 대출자의 경우 대출한도의 부족으로 임차보증금 반환 목적의 전세보증금(전세퇴거자금) 반환대출이 어려울 수도 있습니다
참고로 전세보증금(임대보증금) 반환대출은 개인의 생활안정자금을 제공하는 목적의 주택담보대출이기 때문에 법인 임대사업자는 전세보증금(임차보증금) 반환대출 대상자에 해당되지 않습니다
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