준공공임대주택 등록 요건과 세금 혜택

정부는 지난해 12월(2017.12.13) 민간임대주택 등록의 촉진을 통한 전월세금 안정화및 전월세 임차인의 권리보호를 강화하기 위하여 임대주택 등록 활성화 방안 발표하였습니다

민간임대주택의 유형에는 4년 단기의 일반임대주택과 8년 장기의 준공공임대주택으로 구분되는데 이번 발표의 임대주택 활성화 방안은 주로 민간임대주택 등록사업자중 준공공임대주택 등록사업자 위주로 지방세,임대소득세,국민건강보험료,양도소득세 감면등의 인센티브를 지원하는 것이 주요 골자입니다

특히 1세대 2주택 이상의 다주택자의 경우 준공공임대주택사업자로 등록하면 등록된 임대주택은 1세대 1주택 비과세 충족 요건의 주택수에 산입되지 않아 양도소득세 절세가 가능하므로 준공공임대주택으로 등록하는 것이 매우 유리합니다

준공공 임대주택 등록 요건과 세금 혜택

민간임대주택 등록 활성화 방안의 각종 세금 혜택이 집중되는 준공공임대주택 등록사업자의 등록 요건과 주요 세금 혜택을 살펴보면 다음과 같습니다

1.준공공임대주택 등록 요건

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• 공시가격(수도권) : 6억 이하
• 전용면적 85m(평방)이하
• 의무 임대기간 : 8년(위반시 1,000만 이하 과태료)
• 임대료 조정 상한 : 5%/년(위반시 500백만 이하 과태료)

2.준공공임대주택 등록시 세금 혜택

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(1).재산세 감면

• 재산세 감면기간 연장( 2018.12.31에서 2021.12.31까지)
• 전용면적 40m(평방) 이하의 소형주택에 한하여 임대주택등록 호수 기준을 2호 이상에서 1호 이상으로 변경하고 2019년 부터 재산세 감면됨 (다만 재산세액 50만원 이하의 경우 100% 면제되나 50만원 초과시 85% 감면)

(2).취득세 감면

• 현행의 등록임대주택에 대한 취득세 감면기한 연장(2018.12.31에서 2021.12.31 까지)
• 다만 취득세 감면의 혜택은 신축인 임대주택 등록으로 한정됨

(3).임대소득세 감면

• 현행 세법상 임대주택 소득이 연간 2천만원 초과의 경우 종합과세 대상이고 연간 2천만원 이하의 경우 분리과세 대상이나 한시적으로 2018년 까지 임대소득세 과세 유예중으로 2019년 부터는 주택임대소득이 연간 2천만원 이하의 경우에도 정상적으로 과세됨
• 주택임대소득에 대한 필요경비율은 현행 60%이나 2019년 이후에는 임대주택 등록시 70%, 미등록시 50%로 차등 적용됨
• 예를들어 연간 주택임대소득이 1,333만원의 경우 다음과 같이 임대소득 과세표준액이 없기 때문에 임대소득세도 발생하지 않습니다

임대소득 과세표준액 = 임대소득(1,333만) - 필요 경비(933만 : 임대등록시 임대소득의 70%) - 기본공제액(400만원) = 0원입니다. 참고로 상기의 기본공제액(400만원)은 임대소득 이외의 연간 종합소득이 2천만원 이하의 경우 추가로 공제되는 금액입니다

임대주택 등록사업자 국민건강보험료 감면 혜택

(4).임대주택 등록사업자 국민건강보험료 감면

• 임대소득 정상과세에 따라 2019년 소득분 부터 건강보험료 정상적으로 부과함
• 2020년말 까지 임대주택 등록시 연간 2천만원 이하의 분리과세 대상인 임대주택사업자의 건강보험료는 대폭 감면됨
* 준공공임대주택 등록(8년 장기) : 국민건강보험료 인상액의 80% 감면
* 일반임대주택 등록(4년 단기) : 건강보험료 인상액의 40% 감면

예를들어 준공공임대주택사업자 등록에 따라 국민건강보험 가입자의 유형이 직장가입자의 피부양자 자격으로 부터 지역가입자로 전환되어 납부할 국민건강보험료가 연간180만원이 되는 경우 실제로 납부해야 하는 국민건강보험료는 80%감면 혜택을 받아 연간 36만원(180만원×20%)의 보험료만 납부하면 됩니다

여기에서 유념해야 할 사항은 임대주택사업자 등록후 연간 임대소득세가 1원 이라도 발생하는 경우 국민건강보험의 직장가입자 피부양자 자격은 상실되고 지역가입자로 전환되어 면제 받았던 국민건강보험료가 임대주택사업자 개인의 자산 보유 현황에 따라 건강보험료가 대폭 상승하는 것입니다

다만 임대주택소득이 연간 1,333만원 이하의 경우 임대소득세가 발생되지 않기 때문에 국민건강보험 피부양자 자격은 그대로 유지되고 기존과 동일하게 별도의 건강보험료는 부과되지 않습니다

(5).양도소득세 감면 확대

• 준공공임대주택(8년) 등록하고 임대의무기간 8년이상,연간 임대료 인상 5%이하의 기준을 준수하는 경우 다음과 같이 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다
* 양도소득세 장기보유특별공제 비율이 50% 감면에서 70% 감면으로 확대 적용됨 (2019년 부터 시행)
* 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제, 추가장기보유특별공제 적용
(다만 개별주택 가액이 수도권 6억 초과,비수도권 3억 초과시 양도소득세 중과 배제는 적용 받을수 없음)